Mercado Inmobiliario en AMBA – Junio 2025

El relevamiento de precios de la propiedad es el resultado de un trabajo conjunto entre la Universidad de San Andrés y Mercado Libre para el seguimiento del mercado inmobiliario en AMBA. Con este fin, se utilizan todos los datos de publicaciones en la plataforma de Mercado Libre desde 2017, que permite hacer un seguimiento de precios por localidad y por tipo de propiedad. Para los detalles metodológicos ver el siguiente informe.1

DESTACADOS
● En CABA, GBA Norte, Sur y Oeste se registran variaciones intermensuales en el precio de venta por m² en dólares de departamentos del 0.7%, 0.3%, 0.2% y 0.6%, respectivamente. En el mercado de casas, las variaciones intermensuales son del
-0.5% en GBA Norte, 0.7% en GBA Sur y -0.1% en GBA Oeste, mientras que no se observan cambios en CABA.
● En CABA, GBA Norte y Sur, las variaciones del precio de alquiler en pesos corrientes de departamentos han sido del 2.4%, 1.7% y 2.3%, respectivamente, respecto a mayo de 2025. En cambio, no se registró variación en GBA Oeste.
● En mayo de 2025, el mercado de departamentos se encuentra al alza en CABA, GBA Norte, GBA Sur y GBA Oeste desde agosto de 2023, abril de 2025, mayo de 2024 y enero de 2025, respectivamente.

1 La base de datos utilizada para redactar el presente informe está disponible en https://udesa.edu.ar/indices-meli.

VENTA

Considerando el stock de publicaciones de propiedades activas localizadas en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), en junio de 2025, se registró una variación interanual (junio de 2025 respecto a junio de 2024) del precio mediano de venta en dólares por m2 de casas de -0.2%. En cuanto a los departamentos, se registró una variación del 7.6% respecto a junio de 2024.

Distinguiendo entre Gran Buenos Aires (GBA) Norte, Sur y Oeste y considerando los cambios interanuales, se observan variaciones en el precio en dólares por m2 de casas del 1.1% en CABA, del 0.1% en GBA Norte, del -0.7% en GBA Sur, y del 0.9% en GBA Oeste. Por su parte, para el caso de departamentos, en CABA, GBA Norte, GBA Sur y GBA Oeste se observan variaciones interanuales del precio de venta del 8.4%, 5.4%, 3.5% y 3.1%, respectivamente.

Si consideramos las variaciones intermensuales (respecto a mayo de 2025), el cambio en el precio por m2 en dólares de casas es del -0.5% en GBA Norte, del 0.7% en GBA Sur, y del -0.1 en GBA Oeste, mientras que no se registró variación en CABA. Por su parte, en el mercado de departamentos, en junio de 2025, se observan variaciones intermensuales en el precio en dólares por m2 del 0.7% en CABA, del 0.3% en GBA Norte, del 0.2% en GBA Sur, y del 0.6% en GBA Oeste.

Explotando la granularidad de los datos por barrios de CABA y municipios de AMBA, en GBA (excluyendo barrios de CABA), Pilar es uno de los municipios que registra una alta variación interanual en el precio de venta en dólares por m² de casas, con un incremento del 10.4%. En el caso de los departamentos, la mayor variación interanual corresponde a Malvinas Argentinas, con un incremento del 16.6%. Por su parte, en CABA, la mayor variación interanual del precio de venta en dólares por m² de departamentos se registró en Montserrat, con un aumento del 11.7%.

Un hecho a destacar es el incremento en la demanda (medida a través de contactos). Al respecto, la demanda de departamentos a la venta en CABA registra un incremento del 9.9% entre mayo de 2025 y abril de 2025. Este aumento de la demanda se explicaría por una combinación de factores entre los que se encuentran el mayor dinamismo del sector en los últimos tiempos, al que se suma la reactivación de los créditos hipotecarios de los últimos meses.
ALQUILER

En AMBA, durante el mes de junio de 2025, se registraron variaciones intermensuales (respecto a mayo de 2025) en el precio de alquiler en pesos corrientes de casas y departamentos del 1.4% y 2.2%, respectivamente. Si consideramos la variación interanual (respecto a junio de 2024), se observan cambios en el precio de alquiler en pesos corrientes de casas y departamentos del 32.7% y 38.8%, respectivamente.

Distinguiendo por aglomerados de AMBA, en junio de 2025 relativo a mayo de 2025, los precios por m2 de alquiler de casas a precios corrientes registraron variaciones del 1.6%, -0.1% y 2.6% en GBA Norte, Sur y Oeste, respectivamente. En cuanto al alquiler de departamentos, se observan variaciones intermensuales del precio por m2 a precios corrientes del 2.4%, 1.7% y 2.3% para CABA, GBA Norte y Sur, respectivamente; mientras que no se registró variación en GBA Oeste.

Si consideramos las variaciones interanuales (respecto a junio de 2024), los precios por m2 de alquiler de casas a precios corrientes registraron variaciones del 25.9% en GBA Norte, 27.3% en GBA Sur y 54.8% en GBA Oeste. Por su parte, en el mercado de departamentos, en junio de 2025, se observan variaciones interanuales en el precio en precios corrientes por m2 del 38% en CABA, 34.8% en GBA Norte, 60.9% en GBA Zona Sur y 68% en GBA Oeste. Si bien son aumentos considerables, el aumento interanual estuvo por debajo de la inflación interanual de mayo de 2025 en CABA y GBA Norte, la cual fue de 43.5%.

Finalmente, explotando la granularidad de los datos por barrios de CABA y municipios de AMBA en los que hay una cantidad suficiente de observaciones, el mayor aumento intermensual del precio del alquiler de casas en municipios de AMBA (excluyendo CABA) ocurre en La Plata (3.9%), mientras que en el caso de departamentos ocurre en Merlo (8.1%). Por su parte, se observa que el barrio de CABA donde ocurre el mayor aumento intermensual del precio de alquiler en pesos corrientes por m2 de departamentos es en Villa del Parque (8%).

Un hecho a destacar en el mercado de alquiler es el incremento registrado en la oferta de departamentos en alquiler. Al respecto, en junio de 2025, en AMBA, la cantidad de departamentos disponibles para alquilar se incrementó 201.6%, respecto a noviembre de 2023 (con datos al 24 de junio de 2025).
ÍNDICE DE CONFIANZA DEL MERCADO DE VENTA

Comparando la evolución de los precios de venta en dólares por m2 (stock) en un mes dado respecto al precio mediano móvil del total de avisos de los últimos 6 meses, podemos identificar zonas calientes (precios en alza), zonas frías (precios a la baja) o neutras. Este análisis es importante porque nos permite sacar conclusiones sobre la evolución esperada futura de dichos mercados.

En mayo de 2025, el mercado de casas a la venta se encuentra en alza en GBA Sur y Oeste desde abril de 2025, mientras que se encuentra al alza en CABA y GBA Norte desde mayo de 2025.
Por su parte, el mercado de departamentos se encuentra al alza en CABA, GBA Norte, GBA Sur y GBA Oeste desde agosto de 2023, abril de 2025, mayo de 2024, y enero de 2025, respectivamente.